Bu rehberde 2026 kira artış oranının nasıl hesaplandığını, aylık güncel rakamları, kiracı ve ev sahibi haklarını ve sık yapılan hataları hukuki perspektiften ele alıyoruz.
2026 kira artış oranı, TÜİK’in her ay başında açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalaması esas alınarak belirlenir. Bu oran, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal tavan zam oranını ifade eder.
Mayıs 2026 itibarıyla geçerli olan kira artış oranı %32,43 olarak açıklanmıştır.
Önceki aylara ait oranlar ise şöyle gerçekleşmiştir:
| Ay | TÜFE 12 Aylık Ortalama (%) |
|---|---|
| Ocak 2026 | %34,88 |
| Şubat 2026 | — |
| Mart 2026 | %33,90 |
| Nisan 2026 | %32,82 |
| Mayıs 2026 | %32,43 |
⚖️ Önemli Not: Tablodaki oranlar yasal tavan değerlerdir. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz; ancak taraflar karşılıklı olarak daha düşük bir oran belirleyebilir.
Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344
2026 kira artış oranını belirleyen temel hukuki düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir.
Bu maddeye göre:
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı, bir önceki kira yılında geçerli olan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.
- Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa dahi bu hüküm geçersiz sayılır.
- Taraflar daha düşük bir oran üzerinde serbestçe anlaşabilir.
- 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarındaki %25 geçici tavan uygulaması sona ermiş; artışlar tamamen TÜFE’ye bağlanmıştır.
2026 Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (Formül ve Örnek)
Kira artışı hesabı oldukça basittir:
Formül:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
Örnek: Kira sözleşmesi Mayıs 2026’da yenilenen bir kiracının aylık kirası 20.000 TL olsun. Mayıs 2026 TÜFE oranı %32,43’tür.
- Zam miktarı: 20.000 × (32,43 / 100) = 6.486 TL
- Yeni kira: 20.000 + 6.486 = 26.486 TL
Ev sahibi bu tutarın üzerinde bir kira talep edemez. Talep ederse kiracının bunu kabul etme yükümlülüğü yoktur.
Hangi Ayın Oranı Uygulanır?
Sıkça karıştırılan nokta budur. Uygulanacak TÜFE oranı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait verilerdir.
Örnekler:
- Sözleşmeniz Haziran 2026’da yenileniyorsa → Mayıs 2026 oranı (%32,43) esas alınır.
- Sözleşmeniz Temmuz 2026’da yenileniyorsa → Haziran 2026 oranı (TÜİK tarafından 3 Temmuz’da açıklanacak) esas alınır.
TÜİK verileri her ayın 3’ünde saat 10:00’da yayımlanır.
5 Yılı Dolduran Kiracılarda Farklı Kural
Türk Borçlar Kanunu, aynı taşınmazda 5 yıl veya daha uzun süre oturan kiracılar için ayrı bir düzenleme öngörmektedir.
Bu durumda hakime, piyasa koşullarını ve taşınmazın emsal kira bedellerini göz önünde tutarak yasal artış sınırının üzerinde yeni bir kira bedeli belirleme yetkisi tanınır. Bu yola kira tespit davası ile başvurulur.
Kiracının 5 yılı doldurup doldurmadığı, bu davada belirleyici bir unsurdur.
Ev Sahibi Yasal Oranı Aşarsa Ne Olur?
Ev sahibi TÜFE oranının üzerinde zam yaparsa kiracının birkaç seçeneği vardır:
1. Yasal Oranda Ödeme Yapmaya Devam Etmek
Kiracı, yalnızca yasal sınıra kadar olan kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılmaz.
2. İhtarname Göndermek
Noter aracılığıyla gönderilecek ihtarname, ev sahibine hukuki itirazın belgesi niteliğindedir ve olası davalarda kritik kanıt değeri taşır.
3. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvurmak
Uzlaşma sağlanamıyorsa, kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak fazla ödenen kira bedellerini geri talep edebilir.
4. CİMER’e Şikâyet
İdari başvuru yolu olarak CİMER üzerinden de şikâyet yoluna gidilebilir.
Ev Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler
Ev sahipleri açısından 2026’da dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
- Kira tespit davası hakkı: 5 yılını dolduran kiracılar için piyasa rayicine uygun artış için mahkemeye başvurulabilir.
- Yazılı bildirim zorunluluğu: Kira artışını yazılı olarak ve süresi içinde bildirmek, ispat açısından önem taşır.
- Tahliye sürecinde oranın önemi: Kiracının fazla ödeme yapıp yapmadığını belirlemek, tahliye davalarında hesap dönemi değerlendirmesinde rol oynar.
Hukuki Destek Ne Zaman Gerekir?
2026 kira artış oranı %32,43 olarak belirlenmiş olsa da uygulamada bu oranı aşan zam talepleri, hatalı ihtarnameler ve kira tespit davalarıyla ilgili uyuşmazlıklar sıkça yaşanmaktadır.
Kiracı veya ev sahibi olarak haklarınızı tam olarak kullanmak, hak kaybına uğramamak ve hukuki süreçlerde doğru adımlar atmak için uzman bir avukattan destek almanız büyük önem taşır.
Ankara’da kira hukuku konusunda danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
